Was ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die hierzulande beim Immobilienkauf sowie Grundstückskauf erhoben wird. Sie fällt einmalig an und ist von der jeweiligen Bundeslandesgesetzgebung abhängig.

Der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer variiert in den deutschen Bundesländern und bewegt sich derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Ein Beispiel: Beim Erwerb einer Immobilie in Baden-Württemberg im Wert von 200.000 Euro beträgt die Steuer 10.000 Euro, da hier ein Steuersatz von 5,0 % gilt.

Die gezahlte Steuer macht dem Staat erhebliche Einnahmen; so betrug sie im Jahr 2022 etwa 1,9 % des gesamten Steueraufkommens in Deutschland. Allerdings verzeichnete das erste Halbjahr 2023 einen Rückgang dieser Steuereinnahmen um 33,5 % gegenüber dem Vorjahr.

Grundlagen der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz bei der Übertragung von Grundstücken erhoben wird. Sie wird als direkte Steuer auf den Rechtsverkehr angesehen und fällt in der Regel bei Grundstückskäufen an. Diese Steuer trägt erheblich zu den Einnahmen der Bundesländer bei und ist ein wichtiger Bestandteil des deutschen Steuersystems.

Definition und Zweck

Die Grunderwerbssteuer dient der Finanzierung öffentlicher Aufgaben und wird erhohen, sobald ein rechtswirksames Verpflichtungsgeschäft, wie ein notariell beurkundeter Kaufvertrag, vorliegt. Ihr Hauptzweck ist die Besteuerung der Eigentumsübertragung von Grundstücken, was sie zu einer der bedeutenden Nebenkosten beim Immobilienerwerb macht. Trotz des Rückgangs im Aufkommen beträgt die Grunderwerbssteuer auch weiterhin einen wesentlichen Bestandteil der öffentlichen Einnahmen.

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Änderungen im GrEStG betreffen insbesondere die sogenannten Share-Deals. Zum Beispiel wurde der Zeitraum für die Beurteilung von Anteilskäufen von fünf auf zehn Jahre verlängert und die Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % gesenkt. Diese Änderungen, die am 1. Juli 2021 in Kraft traten, spiegeln sich in den §§ 1 Abs. 2a, 2b und 3a GrEStG wider. Umzugsfälle und bestimmte Formwechsel sind gemäß den Vorgaben im GrEStG steuerfrei.

Steuersätze in den Bundesländern

Die Steuersätze der Grunderwerbssteuer variieren je nach Bundesland. Während Bayern mit einem Satz von 3,5 % den niedrigsten Steuersatz hat, beträgt der Satz in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg jeweils 6,5 %. Diese Unterschiede spiegeln sich in den Einnahmen der jeweiligen Länder wider. Im Jahr 2022 belief sich das Grunderwerbsteueraufkommen auf 17,1 Milliarden Euro, was etwa 1,9 % des gesamten Steueraufkommens darstellte. Interessanterweise sank das Aufkommen im ersten Halbjahr 2023 auf 6,3 Milliarden Euro, was auf Veränderungen im Immobilienmarkt und gesetzlicher Anpassungen zurückzuführen ist.

Steuerbare Erwerbsvorgänge

Die Grunderwerbsteuer erfasst unterschiedliche Rechtsgeschäfte, die beim Immobilienerwerb anfallen. Hierbei sind besonders zwei Arten von Erwerbsvorgängen relevant: Asset-Deals und Share-Deals. Beide Varianten unterliegen spezifischen steuerlichen Regelungen und können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Asset-Deals

Ein Asset-Deal beschreibt den klassischen Immobilienerwerb, bei dem ein Grundstück oder eine Immobilie direkt gekauft wird. Die Grunderwerbsteuer fällt hier auch an, wenn der Kaufpreis bislang nicht vollständig entrichtet wurde. Solche Rechtsgeschäfte sind seit dem 31. Dezember 1982 steuerpflichtig. Bemerkenswert ist, dass sowohl für den Erwerb von Miteigentumsanteilen als auch Komplettkäufen die gleichen Steuermaßstäbe gelten.

Share-Deals

Bei Share-Deals wird hingegen nicht die Immobilie selbst direkt gekauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin der betreffenden Immobilie ist. Besonders gilt dies, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile an der Gesellschaft übertragen werden. Solche Rechtsgeschäfte wurden erst nach Gesetzesänderungen ab dem 1. Januar 1983 steuerlich relevant. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die gesetzlichen Regelungen für Share-Deals über die Jahre mehrfach geändert haben, zuletzt im Jahr 2018 für Erwerbvorgänge nach dem 14. Dezember 2018. Dieser Ansatz kann steuerliche Vorteile bieten, erfordert jedoch eine genaue Kenntnis der aktuellen Vorschriften.

Beziehungen zu anderen Steuerarten

Die Grunderwerbssteuer (GrESt) steht in einem komplexen Verhältnis zu anderen Steuerarten wie der Umsatzsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Dabei geht es vor allem darum, Doppelbesteuerung zu vermeiden und Steuerbefreiung zu gewährleisten.

Umsatzsteuer

Grundstücksverkäufe sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Dies ist in § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG festgelegt. Gleichzeitig ermöglicht § 9 Abs. 1 UStG eine Verzicht auf diese Steuerbefreiung, sofern der Käufer das Grundstück für unternehmerische Zwecke erwirbt. Dies sorgt für Flexibilität im Besteuerungssystem und verhindert eine doppelte Steuerbelastung. Der Europäische Gerichtshof bestätigte in einem Urteil vom 8. Juli 1986 die Gültigkeit dieser Regelungen auch für bestimmte Bauvorhaben.

siehe auch   Wie gelingt die richtige Immobilienbewertung?

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Ein weiterer Bereich, in dem das Verhältnis der Grunderwerbssteuer zu anderen Steuerarten bedeutend ist, betrifft Erbschaften und Schenkungen. Um eine doppelte Steuerbelastung durch Erbschaft- und Schenkungsteuer zu vermeiden, fällt bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen keine Grunderwerbssteuer an. Diese Steuerbefreiung ist in § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG verankert. Allerdings können Bedingungen, die mit einer Schenkung verbunden sind, zu einer Besteuerung führen, wie es § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG vorschreibt, und dies wird mit den Regelungen der Erbschaftssteuer verknüpft. So bleibt das System fair und transparent, während ungerechtfertigte Belastungen vermieden werden.

Entstehen und Fälligkeit der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt in Deutschland mit der rechtswirksamen Verwirklichung eines Erwerbsvorgangs an, beispielsweise beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Der Steuerbescheid erfolgt prozentual abhängig vom Kaufpreis und kann zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen variieren. Für die meisten Bundesländer liegt der Steuersatz bei etwa 5 % bis 6 %.

Allgemeine Bedingungen

Die Steuerfälligkeit tritt einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids ein. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass das Finanzamt in Ausnahmefällen die Zahlungsfrist verlängert, was allerdings selten der Fall ist. Häufigere Gründe für eine Fristverlängerung sind Verzögerungen im Zahlungsverkehr, besonders bei im Ausland ansässigen Steuerpflichtigen. Zu beachten ist, dass bei einer fehlenden fristgerechten Zahlung Säumniszuschläge und Stundungszinsen gemäß § 240 AO anfallen können.

Spezialfälle bei Share-Deals

Bei Share-Deals entstehen spezielle Bedingungen, die es zu berücksichtigen gilt. Hier kann die Grunderwerbssteuer bereits beim Abschluss eines vorrangigen schuldrechtlichen Verpflichtungsverhältnisses fällig werden. Besonders bei der Übertragung von Anteilen einer, grundbesitzenden GmbH gilt die Steuerpflicht, wenn mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt sind. Diese Sonderregelungen wirken sich auf die Höhe des Steuerbescheids aus und erfordern eine genaue Besprechung mit dem Steuerberater.

Haftung und Zahlungsmodalitäten

Bei der Grunderwerbssteuer haften die Beteiligten eines notariell beurkundeten Kaufvertrags in der Regel als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Steuerzahllast verantwortlich sind. Gemäß § 44 AO werden beide Parteien als Gesamtschuldner betrachtet. Die Grunderwerbsteuer wird zwar üblicherweise vom Käufer bezahlt, jedoch kann das Finanzamt bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung den ausstehenden Betrag auch vom Verkäufer einfordern.

Gesamtschuldnerschaft

Die Steuerzahllast für die Grunderwerbsteuer liegt gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG bei allen Transaktionsbeteiligten. Nach der Erstbenachrichtigung des Käufers ist das Finanzamt berechtigt, bei Zahlungsrückständen den gesamten Steuerbetrag von jeglichem Gesamtschuldner einzufordern. Sollte der Verkäufer die Steuer zahlen müssen, hat er ein Anrecht auf Ausgleichszahlungen vom Käufer. In vielen Fällen enthalten Kaufverträge ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer, falls die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird, um finanzielle Risiken zu minimieren.

Besondere Regelungen für Ehegatten und Lebenspartner

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gelten spezielle Regeln in Bezug auf die Zahlungsverpflichtung der Grunderwerbsteuer. Jeder Ehegatte oder Lebenspartner schuldet die Steuer nur anteilig, basierend auf seinem Erwerbsanteil. Dies bedeutet, dass eine gesonderte Steuerzahllast für jede Person besteht, wodurch eine gleichmäßige Verteilung der steuerlichen Belastung gewährleistet wird. Es muss jedoch beachtet werden, dass bei Schenkungen unter Ehepartnern steuerfrei bis zu einem Wert von 500.000 Euro bleiben. Diese Regelung kann zur erheblichen Senkung der Steuerbasen führen und sollte in der Steuerplanung berücksichtigt werden.

Spartipps für die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, aber es gibt einige Strategien, um die Steuerlast zu minimieren. Diese Spartipps sind besonders nützlich, um Steuervorteile zu nutzen und den Gesamtaufwand zu reduzieren.

Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag

Ein effektiver Weg zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer ist die Trennung des Grundstücks- und Bauvertrags. Grundstückserwerber, die danach ein Haus bauen, zahlen nur Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis des Grundstücks. Diese Strategie kann zu erheblichen Ersparnissen führen, insbesondere in Bundesländern mit höheren Steuersätzen wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg, wo 6,5 % des Kaufpreises anfallen.

siehe auch   Ranking der 10 teuersten Häuser

Berücksichtigung von Inventar

Um Steuervorteile zu erzielen, sollte Inventar getrennt vom Grundstückskaufpreis betrachtet werden. Bewegliche Güter, wie Einbauküchen oder Saunen, die nicht untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind, können von der Berechnung der Grunderwerbssteuer ausgeschlossen werden. Dies kann eine signifikante Kaufpreisreduzierung bewirken, da auf diese Gegenstände keine Grunderwerbssteuer erhoben wird.

Kaufpreisminderung

Eine nachträgliche Kaufpreisminderung kann ebenfalls zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuer führen. Sollte der Kaufpreis im Nachhinein gesenkt werden, z. B. aufgrund von Mängeln oder Nachverhandlungen, kann dies die Steuerlast verringern. Es ist wichtig, dass diese Reduzierungen rechtzeitig und korrekt dokumentiert werden, um die Steuervorteile in Anspruch nehmen zu können.

Mit diesen Strategien lassen sich die finanzielle Belastung durch die Grunderwerbssteuer effektiv senken. Gleichzeitig bleibt mehr Budget für andere wichtige Ausgaben rund um den Immobilienkauf oder -bau verfügbar.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit, was vielen Käufern und Erben erhebliche finanzielle Vorteile bringen kann. Diese Ausnahmen gelten sowohl für Schenkungen und Erbschaften als auch für geringwertige Erwerbe. Zusätzlich gibt es relevante Steuerbefreiungen für diplomatische Zwecke nach dem Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen (WÜD).

Schenkungen und Erbschaften

Schenkungen und Erbübertragungen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Dabei wird jedoch darauf geachtet, dass die Schenkung keine Auflagen beinhaltet, die möglicherweise steuerpflichtig sein könnten. Nach § 4 Nr. 2 GrEStG erfolgt eine Steuerbefreiung, wenn ein ausländischer Staat Grundstücke für diplomatische Zwecke erwirbt, vorausgesetzt, dass Gegenseitigkeit gewährt wird. Diese Regelung entspricht § 4 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG 1940 und gilt auch im Zusammenhang mit dem Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen, das am 18. April 1961 verabschiedet wurde.

Geringwertige Erwerbe

Es gibt eine Freigrenze für die Grunderwerbssteuer, die bei einem geringen Wert von bis zu 2.500 Euro greift. Liegt der Kaufpreis unter dieser Freigrenze, ist die Transaktion von der Steuer ausgenommen. Wird diese Freigrenze aber überschritten, fällt die gesamte Transaktion unter die Steuerpflicht. Diese Freigrenzen können insbesondere bei kleinen Erwerben oder bei der Aufteilung von Miteigentum hilfreich sein. Auch bei der Nutzung für Missionszwecke durch diplomatische Missionen aus dem Entsendestaat sind Räumlichkeiten gemäß § 4 Nr. 2 GrEStG steuerbefreit.

Insgesamt bietet das Grunderwerbsteuergesetz durch die Steuerbefreiung und Freigrenzen verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast bei bestimmten Erwerbsvorgängen zu reduzieren, was besonders bei Erbschaften, Schenkungen und im diplomatischen Dienst eine wichtige Rolle spielt.

Fazit

Die Grunderwerbssteuer spielt eine erhebliche Rolle bei jeder Immobilieninvestition in Deutschland und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Im Jahr 2024 liegt der bundesweite Durchschnitt bei 5,53%, was zeigt, dass diese Immobiliensteuern seit 2006 stetig gestiegen sind. Besonders erwähnenswert sind Hamburg und Sachsen, die ihre Steuersätze zum 01.01.2023 auf 5,5% angehoben haben, während Thüringen im Jahr 2024 eine Senkung von 6,5% auf 5% plant.

Durch das Verständnis der gesetzlichen Rahmenbedingungen und durch eine effektive Steuerplanung können Immobilienkäufer erhebliche Kosten sparen. Es gibt verschiedene Strategien, wie etwa die Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag oder die Berücksichtigung von Inventar, die helfen können, die Steuerlast zu reduzieren. Zudem sind bestimmte Erwerbe, wie Schenkungen und Erbschaften, von der Steuerpflicht ausgenommen, was zusätzliche Einsparungsmöglichkeiten bietet.

Eine sorgfältige und durchdachte Steuerplanung ist unerlässlich, um die finanzielle Belastung bei einem Immobilienerwerb zu minimieren. Angesichts der Tatsache, dass sich die Steuereinnahmen aus der Grunderwerbssteuer in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht haben, sollte jede Immobilieninvestition unter die Lupe genommen werden, um mögliche Steuervergünstigungen zu maximieren. Dies wird nicht nur Ihre aktuellen Ausgaben senken, sondern sich auch langfristig vorteilhaft auswirken.

 

Hinweis: dieser Text wurde mithilfe von KI erstellt.