In den Medien werden derzeit verschiedene Anbieter für Teilverkäufe von Immobilien intensiv beworben. Diese Angebote richten sich vor allem an Senioren, die finanzielle Mittel benötigen und möglicherweise aufgrund ihres Alters keine Kredite mehr aufnehmen können oder möchten. Versprochen wird eine Umwandlung des Immobilieneigentums in Liquidität, wobei angeblich die Vorteile des Eigentums erhalten bleiben sollen. Um die Auswirkungen der oft komplexen Vertragsbedingungen vollständig zu verstehen, wird empfohlen, sowohl rechtliche Beratung durch einen Notar als auch eine unabhängige Finanzberatung zu konsultieren.
Rechtliche Konsequenzen eines Teilverkaufs
Alle Teilverkaufsmodelle folgen einem ähnlichen Prinzip: Der Kunde verkauft einen Teil seiner Immobilie, bis zu 50 Prozent, an den Anbieter und behält den Rest des Eigentums. Im Gegenzug erhält er einen sofort fälligen Kaufpreis und behält ein lebenslanges Nutzungsrecht, üblicherweise in Form eines Nießbrauchsrechts, das im Grundbuch eingetragen wird. Dieses Recht erlaubt dem Kunden, die Immobilie allein zu nutzen, während der Teilkäufer ausgeschlossen ist.
Trotz der Werbung, die behauptet, der Teilverkäufer sei wirtschaftlich gesehen wie ein Alleineigentümer, gibt es wesentliche rechtliche Unterschiede. Der Anbieter verlangt oft ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, ähnlich einer Miete, was ein Alleineigentümer nicht zahlen würde. Zudem können die Instandhaltungskosten für den verkauften Anteil dem Kunden auferlegt werden, obwohl normalerweise ein Vermieter diese Kosten trägt. Die genauen Kostenregelungen können je nach Anbieter stark variieren, daher sollte man diese Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied zum Alleineigentum betrifft die spätere Verwertung der Immobilie. Der verbleibende Miteigentumsanteil des Kunden ist auf dem Markt oft schwer verkäuflich, was bedeutet, dass der Verkauf nur in Zusammenarbeit mit dem Anbieter möglich ist. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, wie eine Bearbeitungsgebühr von üblicherweise 3 bis 6 Prozent des Verkaufspreises. Einige Anbieter garantieren einen Mindestverkaufspreis, und wenn dieser nicht erreicht wird, muss der Kunde den Differenzbetrag aus dem Kaufpreisanteil bezahlen. Bei einer unzureichenden Wertsteigerung der Immobilie trägt der Kunde das Risiko einer schlechten Wertentwicklung, während der Anbieter von einer positiven Entwicklung profitiert. Auch ein späterer Rückkauf des Anteils kann teuer werden, da der Kunde den Verkehrswert sowie mögliche Bearbeitungsgebühren und den festgelegten Mindestpreis zahlen muss.
Zusätzlich sollte bedacht werden, wie sich der Teilverkauf auf die Erben auswirkt. Das Nutzungsrecht des Teilverkäufers erlischt im Todesfall, was bedeutet, dass die Erben die Immobilie nicht allein nutzen können. Sie haben lediglich die Optionen, die Immobilie zu den Bedingungen des Teilkäufers zu verkaufen oder, falls finanzielle Mittel vorhanden sind, den Miteigentumsanteil zurückzukaufen. Dies kann zusätzliche Kosten für die Erben mit sich bringen.
Wirtschaftliche Beratung einholen
Neben der rechtlichen Beratung ist auch eine gründliche wirtschaftliche Analyse erforderlich. Die unterschiedlichen Aspekte wie Teilverkaufspreis, Nutzungsentgelt, Instandhaltungsaufwand und zukünftige Erlösbeteiligungen machen den Teilverkauf zu einem komplexen Modell, dessen wirtschaftlicher Nutzen individuell bewertet werden sollte. Dabei sollte das Interesse des Kunden berücksichtigt werden, gebundenes Vermögen zu nutzen, ohne das gewohnte Wohnumfeld verlassen zu müssen. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf ist daher auch eine neutrale wirtschaftliche Beratung von einem sachkundigen Berater ratsam.
Alternativen zum Teilverkauf
Bei der rechtlichen und wirtschaftlichen Beratung sollten auch alternative Optionen zum Teilverkauf geprüft werden. Eine rechtlich weniger komplexe Möglichkeit ist der Verkauf des gesamten Objekts unter Beibehaltung eines lebenslangen Nutzungsrechts und möglicherweise auch einer lebenslangen Rentenzahlung. Falls ein Verkauf nicht in Frage kommt, könnte ein Immobilienverzehrkredit, auch als Umkehrhypothek bekannt, eine Alternative sein. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und alternative Optionen in Betracht zu ziehen, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen wird.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Hamburgische Notarkammer/ Veröffentlicht am 05.07.2024